משקיעים רבים לא יכולים לקבל מימון של 75% עבור קניית דירה ראשונה.
לא פעם, פונים אלינו משקיעים שהחליטו להשקיע את כספם ברמת גן, יעד נדלנ"י מעניין מאוד.
מדוע? רמת גן הינה העיר השכנה של אחת הערים היקרות ביותר בעולם מבחינה נדל"נית, תל אביב.
פוטנציאל פינוי הבינוי בעיר קורץ לכל משקיע בר דעת. אך לא כל הנוצץ זהב!
מהי הטעות הנפוצה של רוב המשקיעים הקטנים ברמת גן?
אי יכולת לקבל מימון לעסקה. כן, זה נשמע הזוי. אבל אנו עדים לעשרות עסקאות שכאלה. שבסופו של דבר הרוכש לא מקבל מהבנק מימון של 75% ממחיר רכישת הדירה. אותו הסכום שחשב שיקבל כמשכנתא מהבנק (טעות נפוצה של משקיעים). הרוכש מגלה בשלב מאוחר מידי שהוא חייב לגייס הון עצמי נוסף ממקורות אחרים שלרוב הם אטרקטיביים פחות.
למה זה קורה?
הרבה מהנכסים בעיר סובלים מרישום לקוי, מסמכי טאבו לא תקינים או מסמכי מחלקת הנדסה לא מדוייקים או שלא ניתן לאתרם ועוד שלל בעיות שרוכש לא מנוסה עלול להיות מופתע לגביהם. נסיון והכרות בשוק המקומי הינם פקטור קריטי בעסקת נדל"ן שכזו.
נכסים רבים לא יזכו לקבל משכנתא של 75%, 70% ולעיתים אפילו 50%.
לכן משקיע שמעוניין לרכוש דירת מגורים, בעלות 1,400,000 ש"ח, שברשותו רק 400,000 ש"ח חייב לקחת בחשבון שקיים סיכוי שלא יצליח לקבל את המשכנתא המיוחלת של ה75%.
דוגמא: הבנק תימחר את הנכס הנרכש במחיר נמוך משמעותית ממחיר הקנייה.
הנכס נקנה בפועל ב1,400,000 ש"ח, שמאי הבנק עלול לקבוע שהנכס שווה רק 1,100,000 ש"ח. מכאן הבנק יאשר מקסימום קבלת מימון של 75% מתוך 1,100,000 ש"ח (ולא 1,400,000 ש"ח) כלומר סכום של 0.75*1,100,000 ש"ח = 825,000 ש"ח.
לכן, הרוכש יאלץ להשיג עוד 175,000 ש"ח נוספים ממקורות חיצוניים. (175,000 = 825,000 – 400,000 – 1,400,000)
עלויות נלוות
מעבר לכך, ישנן עלויות נוספות שיש צורך לשלמן באופן מיידי: דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, אגרות ואולי גם תכנון אדריכלי ושיפוץ.
לבצע עסקת נדל"ן עם בטחון מלא
כדי להימנע מטעויות נפוצות אנו ממליצים על 2 אפיקים:
1. קורס הנדל"ן – קורס שיחזק ויתן לך כלים להתקדם ולאתר מציאות נדל"ן איכותיות. בנוסף יספק לך את הבטחון והראש השקט דרך הבנה של כל התהליך .
2. ליווי אישי מקצה לקצה. תוכנית שתלווה אותך בכל צעד עד שתגיע לדירה שלך.
החל מקביעת מחיר מטרה מדוייק לרכישה, אזור רכישה סוג הנכס, דרכי המימון, תכנון וביצוע שיפוץ, איכלוס
לא מומלץ להכנס למחלמה שכזו באופן פרטני, כלומר לבד מול כל הגורמים שיש להתנהל מולם בהשקעה הכי גדולה בחיים שלך.
עדיף להשקיע בנדל"ן בחוכמה ובנסיון והכי חשוב, בראש שקט.
