מבין עסקאות הנדל"ן שמתבצעות, דירות יד-2 מככבות,
מסתבר שיש יותר רוכשים לדירות יד-2 מכלל רוכשי
הדירות בישראל!
יש לכך סיבות מעניינות לפופולריות של דירות יד-2
סיבה 1:
קנייה של דירת יד2 שונה מקניית דירה חדשה, מבחינת
מיסוי נדל"ן, פוטנציאל רווח עתידי, סיבוכיות משפטית.
ועניין המינוף הבנקאי ובשמו האחר, משכנתא.
מהם היתרונות ומהם החסרונות ברכישת דירת יד2?
בדירת יד שנייה רואים את "טיב הסחורה" בעין, ולא
מדובר ברכישה על הנייר כלומר דרך הדמיות במחשב
והבטחות של חברה יזמית.
יש אזורים שבהם היצע הדירות החדשות קטן ואפילו
אפסי, כך שהבחירה (אם מתעקשים על המיקום) היא
לרוב רכישה של דירה יד שנייה (דירה חדשה עולה מעבר
ליכולת התשלום של רוב רוכשי הדירות באזורי הביקוש).
למעשה, הסיבה העיקרית למיעוט רכישות של דירות
חדשות לעומת דירות יד שנייה הוא האזור.
בתל אביב למשל, מגיע שיעור העסקאות של דירות
יד שנייה ליותר מ-82% בגלל מיעוט בנייה חדשה באזור;
יותר מכך בעיר השכנה לתל אביב, בני ברק, שיעור
העסקאות בסיווג יד2 מגיע ליותר מ-93% בגלל שאין כמעט
בנייה חדשה בעיר הזו.
ההעדפה לרכישות יד שנייה יכולה להיות העדפה רעיונית.
רבים מעדיפים לקנות דירת יד שנייה משום שמדובר בדירה
קיימת, שמנטרלת את הסיכוי שהדירה לא תהיה מוכנה
למסירה. כלומר מצב שבו הקבלן/היזם יפשוט רגל באמצע
הבנייה/הפרויקט (כן זה אכן קורה!!) ולכן מסירת המפתח
מובטחת במועד מסוים. בעוד שאצל יזם/קבלן מועד מסירת
הדירה הוא לא ידוע, כי הוא תלוי בהתקדמות והצלחת
הפרוייקט.
החלטתם שאתם רוכשים דירה באזור מסויים. עכשיו נשאר
לבחור איזה סוג דירה תרכשו.
לעיתים דירות יד 2 לא זולות בהרבה מהדירות החדשות,
מה גם שמחירי השכירות לא תמיד כל כך שונים..
כאן רצוי להבין מהי מטרת הרכישה שלכם שלב קריטי
בתהליך. האם מטרתכם היא לגור בדירת חלומותיכם
או דירה למטרת השקעה?
שימו לב שהכניסה לדירה חדשה יכולה להתרחש בעתיד
הרחוק, אפילו בעוד כ-4 שנים… ועם זאת טומנת אי וודאות
ענקית בנוגע לתאריך קבלת המפתח בניגוד לרכישת דירה
מיד-2 שמועד "קבלת המפתח" ידוע ומוגדר לרוב באופן חד
משמעי
אילו פרמטרים יגרמו לרכישה של דירה מיד שנייה להפוך
למוצלחת?
רכישת דירת יד 2 יכולה להיות לא מוצלחת.
לכן יש לבדוק כמה פרמטרים לפני שאתם חותמים על
חוזה מול בעלי הדירה ולקחת בחשבון את החסרונות.
כי לרוב הינכם במעמד נחות של ידע: כנראה שבעל
הדירה מכיר את הדירה והבניין והשכונה יותר טוב מכם.
הרי הוא גר שם שנים או משכיר את הנכס שנים…
להלן כמה טיפים לרכישה מוצלחת של דירת יד שנייה.
ביקור ראשון בנכס
דאגו שזה יקרה באור יום!
כדי לגלות את הליקויים הפיזיים שקיימים בדירה. נבדוק
גם את כמות האור הטבעי הנכנס לדירה ואת הנוף
שמשתקף מהחלונות. בנוסף נרגיש את הסביבה והרעש.
בביקורים הבאים נסו לבדוק אם יש רעש מהשכנים בקומה
שמעל, ממול וכד'.
בדקו את החדרים ואת משמעות המיקום של הדירה ביחס
לבניין: האם הדירה עורפית ושקטה או רועשת כי פונה
ישירות הרחוב? החליטו מראש
מה אתם מעדיפים? מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים,
בשעות שונות במהלך היום וגם במהלך סופי השבוע כדי
לגלות מפגעים או כשלים.
בדיקת סביבת הבניין
בשלב הבא שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים,
כגון קרבה לכביש ראשי, מקורות ריח, דבר שתלוי בכיווני
הרוחות שיעידו על המצאות מזבלה/ אזור תעשייה.
מטרד נוסף שמשפיע על מחיר הנדל"ן הינו קרינה סלולרית.
אנטנות סלולריות חייבות להיות בסביבה למרות שאף אחד
לא רוצה שהאנטנה תהיה ליד הנכס שלו.. (לעתים יש אפילו
בבניין עצמו)
מטרד רעש וזיהום: תחנת אוטובוס, נתיב תחבורה ציבורי או
שדה פתוח. אם אתם הורים לילדים קטנים או מתכננים להיות
כאלה בעתיד אז קחו בחשבון את סביבת הפרוייקט. המצאות
בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים ומרכזים מסחריים.
טיפ:
למשקיעים שבינינו: אנשים מבוגרים חושבים אחרת מרווקים
ויעדיפו דווקא סביבה ללא כל הנ"ל. (גני ילדים ורעש)
חשוב לראות מה צופן העתיד
לא תרצו לגלות יום אחד, שצמח לכם מגדל חדש מול העיניים.
מגדל שמסתיר את הנוף המרהיב שבניתם עליו. אל תסתמכו
על דברי בעלי הדירה/מתווך, שאומרים לכם ש"פה לא יבנו אף
פעם".
אדריכל מקומי יכול לבדוק כאלה דברים במשרדי מהנדס העיר
או הוועדה המקומית האזורית. פנו אלינו אם תרצו המלצה.
בדיקת בעלי הדירה
הוצאת נסח טאבו של הדירה קריטית. כדי לוודאו האם מי
שמוכר לכם את הדירה הוא אכן בעל הדירה; אולי יש לו
שותפים בבעלות הנכס. שותפים שאינם מודעים לכך שהוא
מוכר את הנכס.
בדיקה בנסח הטאבו תוכל לגלות האם הייתה סטייה מהרשום
בנסח בנייה חריגה מה שיצריך בדיקות נוספות. כמובן שנבדוק
לעומק ובאופן יסודי כל נכס לפני רכישתו.
נציין שאת הבדיקות נוכל לבצע באמצעות עורך דין/אדריכל
ושמאי מקרקעין.
ניתן לבדוק שאין צווי הריסה או צווים מנהליים על נכס.
בדקו אם יש חובות לדירה ברשויות השונות; במקרה שרובצת
משכנתא על הנכס, יש לדאוג שהמוכר יסלק אותה באופן מיידי
(בדרך כלל נהוג שהכסף יועבר לבעלי החוב, הבנק הממשכן,
כבר בתשלום הראשון) ובכך להסיר את השעבוד לבנק.
נסח הטאבו חייב להיות עדכני. אם בעלי הדירה, או מתווך,
מראה לכם נסח טאבו ישן, אל תסתמכו עליו! אתם יכולים
להוציא נסח טאבו מעודכן בעלות זניחה באופן מקוון באתר
משרד המשפטים באינטרנט, או לגשת ללשכת המקרקעין
באזור. (דאגו שברשותכם מספר הגוש, החלקה ותת החלקה
של הנכס).
השקעה שצריך לקחת בחשבון
ברכישת דירת יד2 היות שאתם מקבלים משהו קיים, שלעיתים
לא לטעמכם או לטעם השוכר העתידי אז כנראה שתרצו לבצע
שינויים בתכנון הפנימי, ולכן תצטרכו להשקיע כסף רב. כשמדובר
בדירה ישנה במיוחד, רוב הסיכויים שתצטרכו להשקיע גם בצנרת
חדשה או בתשתיות אחרות.
קחו בחשבון את ההשקעה הנדרשת במחיר שאתם מוכנים לשלם
על הדירה. קחו בחשבון גם שלא תמיד תהיה מעלית בבניין ישן,
או ממ"ד בדירה או בבניין, כמו שקיימים בדירות חדשות.
זכרון דברים – מסמך משפטי לכל דבר!
אל תענו בפיזיזות לבקשת מוכר שיציע לכם לחתום על זכרון דברים
כדי שיתחייב לשמור לכם על הדירה. זכרון דברים הוא מסמך משפטי
מחייב, ואם תתחרטו על רכישת הדירה לפני החתימה על החוזה,
תצטרכו לרוב לשאת בקנס. לעיתים יש גם מי שמבקשים תשלום
כלשהו במעמד זכרון הדברים, כסף שאותו תאבדו אם לא תקנו
את הדירה בסופו של דבר. לכן חובה להשתמש בבעלי מקצוע
איכותיים כדי לקבל את ההגנה המיטבית.
סדר תשלומים
לאחר שהגעתם להסכמה עם מוכרי הדירה על המחיר שתשלמו
בקנייה, הגיעו להסכמות גם על מועדי התשלום. במקרה שבאותה
נשימה הנכם מוכרים דירה וגם קונים דירה אחרת אז כוונו את סדר
התשלומים לפי המועדים של התקבולים שתקבלו בגין מכירת הדירה
ובתיאום קבלת כספי משכנתא.
ייעוץ משכנתא זהו עולם שלם.
ויש מסלולי משכנתא רבים .יש אפשרות להצמיד את תשלומי קרן
למדד המחירים לצרכן, ויש עדיין מי שמצמידים לדולר או למטבע
אחר – בשני המקרים מדובר בשינוי שיכול להיות מזערי או ענק
במחיר הכסף ורצוי לתכנן את המשכנתא עם יועץ פיננסי מוסמך.
מועד הכניסה לדירה
דאגו שבחוזה יהיה סעיף שיכלול מנגנון פיצוי, למקרה והמוכר
לא עומד במועד המסירה מסיבה כלשהי.
עלויות נוספות
מס רכישה ושבח, היטל השבחה, עלויות קבלת משכנתא
(יועץ לא חובה אך רצוי), שכ"ט עו"ד, דמי תיווך, שיפוצים
ובקניית דירה חדשה: תשלומים על הצמדה למדד, שיפוצים
כלומר שינויים מבניים, ניקיון הנכס, חברת בדק בית לפני
קבלת הנכס ועוד…
חשוב לבדוק עלויות שוטפות כמו ארנונה ומיסי ועד הבית,
כדי שתדעו באילו הוצאות תצטרכו לעמוד מדי חודש. בטופס
הארנונה מצוין גם שטח הדירה, שאותו תוכלו לעמת עם השטח
שמציג לכם המוכר.
ליקויים
בניגוד לדירה מקבלן, שבה הוא אחראי על תיקון ליקויים במשך
שנה לפחות לאחר שנכנסתם לדירה, הרי בדירת יד שנייה המצב
שונה. את הליקויים בנכס מאתרים לפני חתימת חוזה המכר.
בדקו את תקינותם של ברזים, חלונות, תריסים ואפילו את פנים
הארונות. גם על הריהוט ניתן לנהל מו"מ. חפשו סדקים בקירות
ובמרצפות, רטיבויות בקירות, בתקרה ולצד פתחי החלונות, שקעי
חשמל ומתגים לא תקינים וכד'.
כדאי לבדוק את הדירה באמצעות איש מקצוע כמו מהנדס או
שיפוצניק כדי לגלות את כל התקלות. כנראה שאינכם בעלי מקצוע
היודעים לזהות את הדברים הקריטיים והיקרים הללו. (קחו בחשבון
שמיותר לריב על ליקוי מסויים שעלות תיקונו זולה!!!)
חשוב לציין בחוזה הרכישה את הליקויים שנמצאו ומי ישא באחריות
לתקנם.
רכישת דירה הינו תהליך מורכב, ודורש השקעה.
בואו לפגישת אסטרגטיה כדי שתצאו למסע מצויידים בידע וצוות
מנצח עד לרכישת דירה מנצחת!
**נוסיף ונאמר שאין להתסמך על הנאמר וכל דבר מחייב בדיקה
של בעל מקצוע מטעמכם.
