תשואה של 29%
כן זו לא טעות!
בעולם הנדל״ן נהוג לבצע חישובי התשואה על ההון
העצמי, ולא על כל סכום ההשקעה
בין הנכסים הראשונים שרכשתי לפני כעשר שנים,
קניתי נכס ב-175,000₪ (כן, אפשר לקרוא לזה
מציאה???? גם בשנת 2008).
מדובר בדירת 36 מ״ר בקומת קרקע שהפכתי אותה
בתכנון איכותי לדירה מהממת של 3 חדרים.
קניתי את הדירה בכינוס נכסים בימים שאנשים עוד
לא הסתערו והתלהבו מכינוסי נכסים ורק שועלי
הנדל״ן היו מגיעים ומתחרים.
*גילוי נאות אפילו לא היה לי כסף לעורך דין!
ורק אחרי כמה שנים הרישום בטאבו הסתיים!
עלות הדירה: 175,000₪
שיפוץ, משכנתא, נוטריון, שמאי: 50,000₪
ריבית המשכנתא:2950₪ לשנה הראשונה
(משם ההיזור החודשי ירד בחדות כי הקרן
יורדת משמעותית בהלוואה ל-6 שנים)
הכנסה: משכירות: 2,100₪ (כולל מקדמה של
שבעה חודשים מראש בגלל חוב השיפוץ לחנות
חומרי הבניין ואיש המזגנים)
-התשואה שלי מהעסקה הייתה פנומנלית!
29% תשואה נטו!
(גם בצירוף חישוב הריבית השנתית של המשכנתא!)
כן נכון!
זו תשואה על ההון העצמי!
השתמשתי בהון העצמי שלי: 19,500₪
(שהרווחתי מעבודה בתור מאבטח טיולים
אחרי הצבא!)
בשילוב של הון עצמי של משפחה בשביל השיפוץ!
(על זה אספר ביום אחר, סיפור קשוח ומייגע)
-בעיניים של סוחר בורסה ממוצע, התשואה של
העסקה הינה תשואה נאה של 11% ברוטו!
(בעולם הנדל״ן התשואה הזו פטורה,
בתכנון-אסטרטגי נכון, מתשלום מס לחלוטין!
בניגוד לבורסה בה משולמים 25% מס רווחי הון)
כאן מגיעים לנקודה מעניינת!
- מיסים.
בעולם הבורסה משקיעים פרטים לא יכולים להנות
מפטורים ממיסים כמו בעולם הנדל״ן.
השוואה-
כאשר משקיע רוכש דירה ומשכיר אותה עד
5,100₪ בחודש
(נכון לשנת המס – 2020)
הוא פטור ממס לחלוטין!
כלומר הכנסתו השנתית בגובה של עד כ:
60,000₪ לשנה הינה פטורה ממס!
(כדי להגיע לרווח שכזה בהשקעות בבורסה –
משקיע צריך להרוויח 80,000₪ (ברוטו) בבורסה
שגם פה יש הוצאות מסחר שתלוי בבית ההשקעות
כגון: דמי ניהול, דמי שמירה, קנייה, מכירה הפרשי
שער) ואז אחרי תשלום המס ישאר עם 60,000₪
*לסיכום
לכל עסקה יש פרטים מהותיים וספציפיים ורצוי להתייעץ
עם בעלי מקצוע איכותיים ולתכנן את כל התהליך בהווה
וגם בעתיד.
